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樂視20億美元收購美最大智能電視商Vizio 或在北美市場對撼日韓系 四方a集運四方a集運> 天津樓市現狀:售樓處截客、新房折上再折,二手房庫存壓頂,市場盼新政回暖

每日經濟新聞 2020四方a集運12四方a集運12 10:27:50

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每經記者 王佳飛    每經編輯 甄素靜    

“現在我身上還有幾百萬任務沒有完成,靠蹲守還多少有點用。”

當記者踏出和平翰林公館的售樓處時,一名略有些靦腆的小夥子叫住了記者,説:“來我們這裏看看吧,我們樓盤各方面質量也很好。”

他自我介紹道,自己就是在售樓處外截訪競品客源的,每天在別家售樓處外等待,希望能攬來幾單生意。

毋庸諱言,一段時間以來,天津樓市呈現出了低迷的狀態。幾日前,中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈報告《中國住房大數據分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》顯示,截至今年10月,天津相較2017年3月最高房價時點,跌幅已高達21.8%。

天津某項目售樓處 每經記者 王佳飛 攝

數據微觀至今年來看,據國家統計局數據,2020年1~10月中,新建商品住宅數據稍好,有4個月環比價格下降,6個月維持了漲幅均不超過1%的微漲。

二手房的情況也並不樂觀。國家統計局數據顯示,天津1~10月中成交價同比連續10月下降,環比也僅有1個月的時間維持了原價,其餘都在下降。

那麼,近來天津樓市運行究竟如何?近日,《每日經濟新聞》記者連續走訪了天津市多個區,從多個維度呈現其現階段真實現狀。

蹲守售樓處截客

售樓處冷清、價格折上再折、銷售人員蹲守截客……似乎已是現階段天津新房市場一個真實寫照。這種冷寂在新房價格也已有反映。國家統計局數據顯示,2020年1~10月,天津新房價格同比幾乎沒有變動,上漲幅度最高為6月的0.6%,下跌最高則為2月和10月的四方a集運0.4%。

 

正在建設中的新房 圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

記者幾日前實地走訪了天津市幾個區。在天津市內的和平區和平翰林公館外,發生了文中開頭的一幕。而截客在行業內算得上是大忌,銷售人員因為截客大打出手的案例並不鮮見。

然而為了完成揹負的幾百萬業績,這位靦腆的小夥子不惜冒着風險,蹲守在競品售樓處外,希望能攬來幾單生意。

在離天津核心區稍遠的位置北辰區,記者來到了該區的新城悦風華售樓處,這裏並不熱鬧,簡單登記後等了一會才有銷售人員到來。銷售人員介紹,這裏優惠過後的銷售均價大約在15000元/平方米。

“這套106平方米的户型總價是184萬元,現在有9摺疊加2%的限時優惠,優惠過後總價是162萬元。”

該項目是此處的一個大盤,前期已有開發完的社區,當記者詢問先期開發項目的價格時,銷售人員大方表示:“現在的房價確實沒有2017年高了,直接一點説,如果今天這裏坐滿了人,我們是不會給您優惠的。”

河東區情況也是類似。記者來到了該區的路勁太陽城,銷售人員表示98平方米的户型總價在265萬~275萬元之間,單價約27000元/平方米。

相較同社區之前已開發完成的房源,路勁太陽城當前的售價和2017年比也是微降的。

“現在肯定不能和當年高點的時候比,不過您能看出來天津的房價現在已經到了穩定的時候了,甚至可以説馬上觸底了,所以您現在買還是很合適的,並且我們這裏離天津站特別近,很多外地落户的人員在北京上班都會選擇我們這裏。”該銷售人員表示。

銷售人員們口中的高點便是2017年天津樓市火熱期,彼時的一房難求與此時的冷寂形成了鮮明對比。

據《每日經濟新聞》此前報道,2017年天津市武清區某項目開盤現場,售樓大廳內人頭攢動,氣氛火熱,項目沙盤周邊圍滿了人。一名購房者因為沒有選到心儀房屋而埋怨道:“咱們這不就是過來搶剩飯的嗎?”,另一位與他同行的購房者自我安慰地説:“能搶到剩飯就不錯了。”

地段、學區加打折仍拼不上銷冠

在新房市場相對冷寂大環境下,即便有核心地段、優勢學區加持,仍拼不上銷冠。

在海河沿岸的河東區,剛開盤不久的中海城市廣場誇耀着自己盡攬海河的地理位置,不過這裏的銷售人員習慣於一口價的報價方式,108平方米的户型直接報價455萬,不像別處一樣會為購房人細緻地計算出首付、貸款和月供。

貼在門口的銷售排行榜 圖片來源:每經記者  王佳飛 攝

售樓處外,該項目自豪地張貼着自己在1四方a集運9月中成為銷冠的廣告。

位於銷售榜第二位的則是和平翰林公館,該項目特意在名稱前加上了“和平”二字,足見所在區域對該項目的重要程度。

天津優質的教育資源很多都集中在和平區,天津實驗小學、和平區中心小學、昆鵬小學、逸陽小學等都在和平區。

“我們這裏最大的優勢就是有學區。”和平翰林公館的銷售人員告訴記者。

今年7月15日,和平翰林公館官方微信宣佈該項目屬實驗小學學區,表示:“項目正式劃入天津市實驗小學學區,產品教育價值再度提升。”

和平翰林公館作為50年產權的商業類項目,銷售人員表示可以“正常落户和帶學區”,100平方米左右的户型總價在580萬元以上,同樣,也是一口價的報價方式。不過銷售人員表示能夠給一定的折扣:“折扣幅度還要向老闆申請。”

而不遠處的和平印項目,同樣也是商業類新盤,賣點則是對應的和平中心小學,均價為53000元/平方米左右。“我們這裏周圍的學區房甚至比我們的價格還要高,您花那麼多錢買個老破小,還不如在我們這裏買個精裝修的新房。”

銷售人員説:“這是我們公司收購別家的項目打造的這個樓盤,收購之初談的條件就是對應學區。”

而同樣是在和平區,同樣是商業類項目,如果不能落户也無學區優勢,價格便會大打折扣。貝殼找房顯示,距離不遠處的天津中心二手房均價僅有16000/平方米。

“二手房天量庫存壓頂”

國家統計局數據顯示,天津二手房價格2020年以來已經連續10個月同比下降,自5月以來每月同比降幅都在4%以上。

陳曜2018年時在南開區購買了一套100多平方米的住宅,他告訴記者:“當時的價格是每平方米4.88萬元,現在按照市場價,房子差不多降了100萬元了。”

不過他把房子貶值的原因歸咎於開發商,“我們的開發商是天津本地的,最近應該是整體資金狀況出了問題,我們小區不僅延期交付,承諾的門禁系統也沒有,排水設施也沒有修好,小區旁邊還留着一個大坑。”

陳曜介紹,自己在紅橋區還有一套房子,那是2014年買的,到今天價格幾乎沒有變動。

一位長期關注天津樓市的人士在其社交平台上勸誡剛需購房者時稱,天津二手房,僅貝殼展示的已超10萬套,日成交量僅百套左右,天量庫存壓頂,還要受到新房降價打壓,消化到猴年馬月。

但其表示,在這樣情況下,“房主心氣普遍不高,剛需該看還得抓緊看,現在買好過明年開春。”

對於未來樓市走向,他同記者在採訪時遇到的銷售人員一樣,均對新政策抱有很高的預期。“目前市場預期將有新政策要出台託底,就看年底還是明年初了。”

冷清波及土地市場

市場的冷清也傳至土地市場。

據克而瑞,天津上半年成交的純住宅&商住用地是48宗,總成交面積近305萬平方米,土地成交總金額總計約426億元,三者同比降幅分別都達到了52%、56%、43%,且超7成底價成交。上半年僅一宗武清區域地塊溢價率達到40%。

11月,由於武清區域地塊的臨時延期,天津土拍市場出現罕見的0成交。而樂居統計顯示,2020年前11月天津累計出讓面積約614萬平方米,累計成交金額735億元。

而今年天津的出讓收入目標是1783億元,也是歷年土地收入預算之最。據《關於天津市2019年預算執行情況和2020年預算草案的報告》顯示,2020年天津土地出讓預算收入1783億元,同比增長31%。

可供比對的是,2019年天津土地出讓收入目標是1387億元,實際完成1361億元,已經刷新歷史記錄;2018年是1065億元,2017年是736億元。

不過,12月天津土地市場將迎來大規模出讓期。從天津市此前公佈的土地出讓計劃表看,待出讓住宅、商業及教育用地28宗,土地總面積近169萬平方米,建築體量超287萬平方米,起始總價超177億元。但即使所有掛牌地塊均順利成交,天津的年度土地出讓金也只有衝擊千億大關的可能,距離預期仍有十分大的差距。

於此同時,今年天津房地產投資略有下降。天津統計局數據顯示,1四方a集運10月天津全市房地產開發投資下降5.0%。

市場期待放鬆限購回暖?

記者在採訪中瞭解到,銷售人員和市場人士似乎均在期待限購放鬆政策的到來。

2020年11月,有小道消息稱天津即將放鬆限購,外省人即將可以通過“重點支持人員”的方式直接購房。消息一出市場暗潮湧動。

雖然該消息立即得到了天津官方的否認,但是仍舊無法杜絕該消息的繼續傳播和市場對其的期待。就在記者上一次走訪天津的時候,仍有銷售人員説:“如果沒有辦理天津户口就不用辦啦,天津馬上就要放鬆限購了。”

事實上天津作為直轄市,落户門檻已經相對較低。早在2018年,天津就正式推出“海河英才”行動計劃,意在“天下才天津用”,實現“聚天下英才而用之”。

根據相關媒體統計數據顯示,“海河英才”行動計劃實施以來,截至2020年10月底累計引進32.8萬人,平均年齡32歲,其中戰略性新興產業從業人員8.2萬人。

如今在天津,仍舊有很多機構以“代辦天津户口”為業。在天津一處地產中介門店中,經紀人員熱情的向記者介紹代辦的好處:“我們幫您辦能夠保證一次通過,您自己申請還可能通不過,影響您後續繼續辦理。”

不過,即便是在這種相對寬鬆的落户政策刺激下,天津今年樓市也依舊低迷。

封面圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

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